Verbot der Barzahlung beim Erwerb von Immobilien

 

Im Rahmen des Zweiten Gesetzes zur effektiveren Durchsetzung von Sanktionen (Sanktionsdurchsetzungsgesetz II) vom 19.12.2022 traten auch Änderungen im GwG in Kraft. Unter anderem wurde der § 16a GWG neu eingefügt. Der § 16a GwG regelt eine Neuerung, die durchaus begrüßenswert ist, nämlich das Verbot der Barzahlung beim Kauf von Immobilien. Wer davon betroffen ist und was die neue Regelung mit sich bringt, wird im Folgenden Artikel erörtert.

 

Regelungsgehalt des Verbots der Barzahlung beim Erwerb von Immobilien

Der Gesetzgeber ist seit Jahren bestrebt Risiken hinsichtlich der Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung zu reduzieren und zu minimieren. Ausfluss davon ist unter anderem das neue Gesetz über das Aufspüren von Gewinnen aus schweren Straftaten (GwG). Insbesondere bei Immobilienkäufen fehlt es häufig an der Transparenz in Bezug auf die Transaktionsabwicklung, wenn diese durch Barzahlungen oder Kryptotransfers und nicht unter Einbindung eines Kreditinstituts vorgenommen wird (vgl. BT-Drucksache 20/4326, S. 66).

Durch die Verwendung von Bargeld wird das Geldwäscherisiko verstärkt, da aufgrund der Anonymität Spuren vermieden werden können (Vgl. Bundesministerium der Finanzen, Erste nationale Risikoanalyse 2018/2019, S. 26). Um dieser Intransparenz entgegenzuwirken, wurde durch das Inkrafttreten des Sanktionsdurchsetzungsgesetz II der § 16a GwG neu in das GwG aufgenommen.

 

Nicht nur Bargeld, sondern auch Zahlungsmittel wie Kryptowerte, Gold, Platin oder Edelsteine werden mit dem neuen Verbot der Barzahlung beim Erwerb von Immobilien eingedämmt, beziehungsweise verboten.

§ 16a Absatz 1 S. 2 GwG regelt zudem, dass auch Anteile an Gesellschaften, zu deren Vermögen unmittelbar oder mittelbar eine inländische Immobilie gehört, nicht mehr mit diesen Mitteln erworben werden dürfen.

 

Ein Augenmerk ist auch auf den § 16a Absatz 1 Satz 3 GwG zu legen, welcher die Regelung enthält, dass der Schuldner, sollte er die Gegenleistung mit Bargeld, Gold, Platin, Edelsteinen oder Kryptowerten erbringen, diese wiederum über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung nach dem BGB herausverlangen kann. Der bereits dinglich erfolgte Eigentumsübergang auf den Erwerber der Immobilie wird davon nicht berührt. Der öffentliche Glaube des Grundbuchs und die Rechtssicherheit in Bezug auf die Eigentumslage wird durch die Regelung nicht beeinträchtigt (vgl. BT-Drucksache 20/4727 S.93).

 

Exkurs Sanktionsdurchsetzungsgesetz II:

Das Sanktionsdurchsetzungsgesetz II soll eine strukturelle Verbesserung auf der Vollzugsebene darstellen. Gerade Sanktionen erweisen sich in letzter Zeit als außenpolitisch wirksames Instrument. Die bestehenden Regelungen waren allerdings nicht speziell auf die Durchsetzung dieser ausgerichtet, sodass die zuständigen Behörden das angestrebte Ziel noch nicht erreichen konnten. Eine wirkungsvolle Zusammenarbeit zwischen Behörden und Stellen auf Bundes- und Länderebene ist dafür notwendig und durch das Sanktionsdurchsetzungsgesetz II wird dafür ein Instrument auf operativer Ebene geschaffen (vgl. BT-Drucksache 20/4727, S.2). Wie sich die tatsächliche praktische Anwendung des Gesetzes gestaltet und welche Erfolge daraus resultieren, wird die Zeit zeigen.

 

Wer ist vom Verbot der Barzahlung beim Erwerb von Immobilien betroffen?

Grundsätzlich sind alle natürlichen und juristischen Personen von dem Verbot betroffen, welche eine inländische Immobilie erwerben. Doch nicht für alle Beteiligten des Rechtsgeschäfts, erwachsen unmittelbare Pflichten, da sie keine Verpflichteten im Sinne des § 2 GwG sind.

Notare sind gem. § 2 Absatz 1 Nr. 10 a) aa) GwG Verpflichtete, soweit sie unter anderem für den Mandanten beim Kauf und Verkauf von Immobilien oder Gewerbebetrieben an der Planung oder Durchführung mitwirken. Zudem sind sie auch Verpflichtete im Sinne des GwG, soweit sie nach § 2 Absatz 1 Nr. 10 b) GwG im Namen und auf Rechnung des Mandanten u.a. Immobilientransaktionen durchführen.

 

Was folgt daraus für den Erwerber und Veräußerer?

Es muss ein Nachweis gegenüber dem Notar, der den Antrag auf Eintragung des Erwerbers als Eigentümer oder Erbbauberechtigter beim Grundbuchamt einreichen soll, erbracht werden, dass die Gegenleistung nicht mit Zahlungsmitteln wie Bargeld, Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteinen bewirkt wurde. Ein Nachweis in Form von Zahlungsbestätigungen, von an der Transaktion beteiligten Kreditinstituten, ist dafür geeignet. Sollte nach einer bindend gewordenen Auflassung eine Änderung des Rechtsgeschäfts, welche die Gegenleistung betrifft, stattfinden, muss dem Notar eine übereinstimmende Erklärung der Beteiligten vorgelegt werden.

 

Pflichten des Verpflichteten (Notar)

Das Grundbuchamt ist künftig gehalten, die Eintragung in den von § 20 GBO erfassten Fällen nur auf Antrag des Notars vorzunehmen, der dabei seinerseits das Verbot bestimmter Gegenleistungen gemäß § 16a Absatz 4 und 5 GwG zu überwachen hat und im Übrigen die Eintragung ablehnen darf (vgl. BT-Drucksache 20/4326, S. 81).
Den mit der Einreichung des Eintragungsantrags beauftragten Notar treffen im Rahmen des § 16a GwG folgende Prüfpflichten:

• Er hat die ihm vorgelegten Nachweise auf Schlüssigkeit zu prüfen
• Der Notar darf den Antrag beim Grundbuchamt erst stellen, wenn er die Schlüssigkeit des Nachweises festgestellt hat oder wenn ihm nach Fälligkeit der Gegenleistung kein schlüssiger Nachweis vorgelegt wurde und dieser nach angemessener Fristsetzung nicht erbracht wurde und wenn eine Verpflichtung zur Abgabe einer Meldung gem. § 43 Absatz 1 GwG (Meldepflicht FIU) besteht und diese Meldung dem § 46 GwG (Durchführung von Transaktionen) nicht entgegensteht. Die Transaktion darf jedoch frühestens nach Verstreichen des fünften Abgangstags der Meldung durchgeführt werden.
• Der Notar muss auch nach Einreichung des Eintragungsantrags, sollte die Gegenleistung erst dann fällig werden, seinen Prüfpflichten innerhalb angemessener Frist nachkommen (§ 16 Absatz 4 GwG)
• § 16a Absatz 5 Satz 3 GwG regelt, dass Prüfpflichten nach einer bereits erfolgten Eigentumsumschreibung nicht gelten, wenn „es nach der Vertragsgestaltung ausgeschlossen erscheint“, dass die Vereinbarung der nachträglichen Erbringung der Gegenleistung darauf beruht, dass die Gegenleistung aus einer strafbaren Handlung stammt. Die Bundesnotarkammer geht hier in ihrer Stellungnahme vom 16.11.2022 davon aus, dass der Wortlaut zu eng gefasst sei und deshalb keinen Anwendungsbereich habe

Zusätzlich wurde in § 8 Absatz 1 Nr. 4 GwG die Pflicht zur Aufbewahrung der von den Beteiligten vorgelegte Nachweise nach § 16a Absatz 2 GwG aufgenommen.

 

„Verbot von Barzahlungen“ ab 10.000 €

Gemäß § 16 Absatz 5 S. 1 GwG gilt, dass der Nachweis erst ab einem Betrag von 10.000 € erbracht werden muss. Liegt kein schlüssiger Nachweis vor, wird dieser trotzdem fingiert, wenn die Gegenleistung den Wert der 10.000 € nicht übersteigt (§ 16 Absatz 5 Satz 2 GwG).

 

Exkurs Verdachtsmeldungen:

Im Hinblick auf den Bearbeitungsrückstau bei Geldwäsche-Verdachtsmeldungen, welcher just bekannt wurde, keimen neue Bedenken auf. Im September 2022 gab es über 100.000 unbearbeitete Verdachtsmeldungen (vgl. BT-Drucksache 20/5125 S.2).

In der Praxis dürfte die Fünf-Tages-Frist gem. § 16a Absatz 3 Nr. 2 GwG hinsichtlich des Abgangstags, daher regelmäßig verstreichen, sodass das Verbot der Barzahlung beim Erwerb von Immobilien nach Abgabe einer Meldung i.S.d. § 43 Absatz 1 GwG zum zahnlosen Tiger werden könnte.

 

Wann tritt das Verbot der Barzahlung beim Erwerb von Immobilien des § 16a GwG in Kraft?

Das Verbot der Barzahlung beim Erwerb von Immobilien gilt, gem. § 59 Absatz 11 GwG, für Rechtsgeschäfte ab dem 1. April 2023.

 

Was sind die Folgen der Nicht-Einhaltung?

In der Struktur des Verbots der Barzahlung beim Erwerb von Immobilien gem. § 16a GwG ist eines auffällig: Die Norm ist nicht direkt nach § 56 GwG bußgeldbewährt. Bei näherer Betrachtung fällt allerdings auf, dass hier ein Umweg über die Meldepflicht gem. § 43 Absatz 1 GwG gegangen wird. Unterlässt der Verpflichtete (Notar) vorsätzlich oder leichtfertig die Meldung nach § 16a Absatz 3 GwG, obwohl er dazu verpflichtet gewesen wäre, handelt er gem. § 65 Nr. 69 GwG ordnungswidrig und die Folge kann, bei einem schwerwiegenden Verstoß, ein Bußgeld in Höhe von bis zu fünf Millionen Euro oder 10 Prozent des Jahresumsatzes sein.

 

Ausblick zum Barzahlungsverbot bei Immobilien

In der Beschlussempfehlung und dem Bericht des Finanzausschusses zum Sanktionsdurchsetzungsgesetz II ist zudem verortet, dass „sollten sich in der Anwendung des Barzahlungsverbotes Umgehungspraktiken durch Bezahlung mit oder Tausch gegen weitere Wertgegenstände zeigen, wird zu evaluieren und zu prüfen sein, ob Anlass für eine Erweiterung der vom Barzahlungsverbot erfassten Zahlungsmittel oder Tauschgegenstände besteht“ (vgl. BT-Drucksache 20/4727, S. 102).

Es bleibt interessant, wie die praxisnahe Umsetzung in Bezug auf das Verbot der Barzahlung beim Erwerb von Immobilien aussehen wird, welche Umgehungspraktiken daraus resultieren und vor allem wie die Prüfpflichten der Notare in der Praxis gelebt werden.